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英国农村土地所有权：改变模式和未来土地利用的可能性
理查德·蒙顿*
关键字：
农村土地所有权 财产权 土地利用 地价 城市化 集体权利
摘要：在过去的30年中，农村土地所有制的广泛格局变化不大，但这种印象具有误导性。它低估了财产权的重大变化，而公开发表的统计数据并不容易获得证据。这些变化反映了农村地区日益城市化的趋势，这要求业主更加关注消费利益，有时以传统的农业和林业利益为代价，而传统农业和林业利益则经历了喜忧参半的状况。在多种商品和服务方面的价值越来越高。
审查了所有权，占用率和土地价格的主要趋势，指出构成所有权的一揽子权利的可分割性和灵活性使持有人能够对城市做出回应短期租赁，承包，提供生活方式的住宅物业以及适应日益严格的环境法规等做法，造成压力和耕作困难。但是，将土地利用与土地所有权类型联系起来很困难，这不仅是因为还有其他许多土地利用变化的驱动因素，而且当地和个人情况现在比过去更重要，尤其是农业职业结构的老龄化。本文最后简要讨论了可能影响未来土地所有权模式的一些政治，经济和环境驱动因素。
1.背景
从大类来描述时，自1979年诺斯菲尔德委员会报告以来，农村土地所有权（公共，私人和机构）和占用（所有权和租赁）的模式变化缓慢，但这幅图具有误导性。 国家统计局报告的是净变化而不是总变化，特别是未能识别出许多微妙但重要的变化，最恰当的描述是在构成永久业权的“权利捆绑”中对权利的持续重新分配。 自1979年以来，这一时期一直是人口增长和再分配，实际收入增加和个人流动性增加的时期之一。 所有国家都对使用有限的国家土地面积提出了强烈的，因地区而异的要求。 从各种各样的意义上讲，“农村”变得更加“城市化”，农村土地约占表面积的85％，因其提供多种而非单一的商品和服务而越来越受到重视。
这些城市变革的推动力正在为更大的发展做出贡献，农村财产权的复杂组合，这种复杂性代表了这些驱动力与现有财产权分配所包含的内在力量之间的折衷。
社会一直以来的大力支持减缓了变革的步伐私有财产，包括维持推定的权利
政策领域的权利。例如，土地所有者能够“将农业计划的价值资本化为土地价值” ...和“他们在土地上的财产权大，以及有时令人尴尬的农业计划”（布罗姆利和Hodge，1990年，第2页。 200）。反过来，这意味着现状获得了国家必须购买的价格政策领域其他地方的贿赂，补贴或让步”（第199页；另见Cox等，1988）。拥有合法权利的地主，因此，即使财产增加了，财产仍然是土地利用变化的关键因素。必须注意社会上越来越广泛的利益，这些利益要求在农村土地上占有一席之地。
确实，社会的所有成员都对土地感兴趣，即使这是一种道德而非法律利益，引发了关于“这是谁的土地？”（Norton-Taylor，1982； Shoard，1987； Parker，
1999）。这场辩论旨在破坏传统的以农业为基础的私有农业形式土地所有权的优先地位，而这种利益以保护利益为代表的“公共”，娱乐，交通和环境保护。它也激起了反对土地分配不均者的抗议。这场辩论在苏格兰最为活跃（McEwen，1981; Wightman，1996），并导致了一场积极的土地改革运动，其最初成果载于《 2003年土地改革（苏格兰）法》。
1.1信息来源
没有关于土地所有权的单一信息来源。英格兰和威尔士的土地注册处，成立于1925年，苏格兰的土地注册处（1979年）和北爱尔兰，以及苏格兰人Sasines注册簿，提供可公开获取的详细信息来源有关已注册的单个财产和土地的信息，但注册仍不完整。对于自此以来未进行过交易的财产，仍然是自愿的。1925年，包括英国一些最大的乡村地产。Cahill（2006）估计，英格兰和威尔士的土地面积约有50％在2004年进行了注册。土地注册处正在认真努力增加这一比例，2008年3月估计土地面积的64％已注册。它希望在十年内实现全面覆盖。卡希尔估计，北爱尔兰约为50％，苏格兰约为85％至90％。
不论覆盖范围不完全，仍然存在很大的困难。出于政策目的使用这些资源的组织。正如诺斯菲尔德委员会（1979）所指出的那样，在英格兰和威尔士，该信息指的是合法所有权，而不是实益拥有权几乎没有关于土地利用的话题，最近在苏格兰（Environmental Resources Management，2001）。此外，由于按财产逐个进入国家注册机构的成本很高，因此，这些资源无法提供一种简便的方法来汇编超出地方规模的土地所有权的详细情况。 这意味着大多数研究结果是基于原始调查得出的，特别是在位置相对较小且可靠性不同的样本的情况下，其目的是为了解决特定问题。更普遍地说，自1980年代以来，对农村土地所有权的研究非常有限，除了苏格兰。
2.土地所有权和财产权
土地所有权一直导致相互矛盾的主张，尤其是因为所有权创造了力量和影响力，并已成为英国传统农村阶级结构的基础。多种土地使用绝不是新现象。但是农业问题，尤其是房东－承租人系统的运作，该系统覆盖了该地区所有农业用地的90％。1908年的英国，长期以来一直是人们关注的重点。对农户条件的关注，特别是租金控制和权属保障，这意味着对农业财产的许多分析都是基于被视为两种广泛而又截然不同的土地权属形式（永久业权和租赁权）以及房客和自住者之间的相对农业效率。
但是，随着对农业生产的这种中心关注，越来越受到环境要求的挑战全面保护，景观质量和娱乐性，要求本质上是城市的思考的重点已经从“对财产分配具有不变性和必然性”（Newby等，1978，第25页），转向一个强调变化以及权利的流动性和可分割性。例如，尽管家庭农民持续关注持续的占领，现在越来越多的少数派似乎将土地用作“流动资本”的形式，例如在获得或提供短期租赁，通过承包安排提供土地使用权或作为扩张中产生的债务抵押品时 其他商业企业的名称（Whatmoreetal。，1990；默多克and Marsden，1994，Ch。 5; Lobley和Potter，2004年）。
这些情况反过来鼓励更换“权利捆绑”中的“土地使用权”一词。这个新术语可提供更高的描述精度和更好的描述性，认识到现存的各种各样的混合使用权形式。需要提出三个关键点。
首先，现在普遍认为土地权利构成社会关系，无论是物质上的，思想上的或象征性的，源于不同行为者竞争利益之间的关系。这些权利被不同地嵌入代表不同经济，社会，文化背景的制度结构中和政治领域。哈里森这样说。有些权利“得到法律的完全支持，另一些则得到行政习惯的支持，而另一些则仅受到关于道德的主张”。即使是最正式认可的权利也可能发生冲突，法律框架很少是固定的或绝对清晰的。此外，有些声明通常不会正式表达，然而，在广泛的实质性利益冲突中却隐含着“淹没”权利，要求对政治体系的哪些部分施加压力以做出回应”（Harrison，1987，第38页； Brown，2007a）。此外，Parker和Ravenscroft（2001）甚至建议在个人消费的世界中，普遍权利的概念正受到“群体对群体权利，地方权利或社区权利的多重权利主张”的挑战（第389页）。
第二，传统的生产利益集中在私有财产的排他权，以便于所有者对财产管理和财产转让的控制权利。控制和确定性有利于固定资本用于感应， 在二十世纪下半叶尤其重要。随着农业产业化和林业企业规模的增长，这种发展伴随着捆绑中权利分配的极大灵活性。假设所有者可以保留控制权，这将增加与其他利益一起利用农村不断扩大的经济可能性的机会。
第三，新出现的土地利益已越来越多地打断了个人财产之内和之上的权利分配的既定界限。例如，所有土地开发过程，无论是用于住宅开发，沙子和砾石提取，高尔夫球场的建设还是排水计划，都需要一系列感兴趣的参与者（土地所有者，土地代理，银行，开发商，规划者，当地社区）参与其中， 进行协作以了解整个过程。 有些利益可能会反对也可能会竞争，而其他利益则至少必须临时合作才能实现土地用途的变化。这意味着权利束趋向于更加广泛地散布。“公共”和“私人”利益之间的区别变得模糊，所有权和控制权之间的联系减弱，商业需求与家庭利益之间的关系越来越矛盾（Munton，1995； Parker，1996）。
分析广泛的土地所有权模式的变化，因此，它们可能掩盖了它们所揭示的内容，并因缺乏共识的，理论上知情的土地所有权类型模型而受到阻碍。这表明我们应该主要关注捆绑中权利的重新分配。但是，要获得如此详细的信息非常困难，因此我们经常被迫重新调查广泛的所有权和入住类型的趋势。这样的调查很有价值，尤其是因为调查结果经常引起公众和政治关注，但我们必须意识到它们的局限性。
3.农村土地所有权和占用趋势：证据
3.1土地所有权
虽然只与英国有关，诺斯菲尔德委员会报告（1979年）很好地描述了通货膨胀时期即将结束时以及农业政策几乎完全针对粮食生产时的农业所有权和占有率。
该报告内容广泛，是多年来同类报告中最全面的查询。由于缺乏确凿的证据，委员会的工作受到阻碍。它没有资源进行自己的研究，但确实调查所有主要的公共和半公共机构以及金融机构拥有土地的机构（另见Harrison等，1977）。它得出的结论是，这些机构至少拥有约9.7％的股份。英国所有农业用地的百分之一，即超过150万公顷。Wightman（1996）在苏格兰和Cahill（2001）的研究
建议林业委员会报告中的数字为大大低估了。关于机构所有权的数据仍然不完整，很难得出关于1970年代以来趋势的明确结论。总体而言，一旦考虑到卡希尔对林业委员会的更高估计，所拥有土地的比例可能变化不大，增加了15％至20％。一些机构增加了持仓量，另一些机构则是净卖方，今天的最佳估计总值约为2.25–250万公顷。从1978年开始，这一类别的变化更为重要。林业委员会拥有的土地，在1990年达到顶峰，下降到约106万公顷（Cahill，2001年），释放的大部分土地都出售给投资者和私人林业公司。
- 环境组织（例如国家/地区组织）拥有的土地信任（RSPB）已增加了数倍，超过了550,000公顷
- 公用事业和国有工业所拥有的土地在私有化的地区，许多地方政府减少了他们的小规模财产的规模，但国防部仍拥有260,000公顷（MoD，2008）。
- 传统机构保留了大约同一区域（330,000公顷）与教堂和牛津大学的净卖家（Spencer，2000年）和王室庄园以及康沃尔郡和兰开斯特郡的净购买者公爵。
- 金融机构一直是净购买者，直到1980年代，当时拥有约335,000公顷（芒顿，1985年），当他们成为净卖家时，现在拥有的土地可能比1978年（215,000公顷）少。
从更广泛的意义上讲，自1970年代以来，这些所有者遭受的财务和政治压力意味着现在，他们对遗产的价值和目的有了更清晰的认识，无论是创收，资本收益还是改善环境（Hamnett，1987； Spencer，1998）。即使是那些自那时以来未曾改变太多土地的所有者，也常常非常积极地管理其财产。大多数情况下，皇家庄园就是一个很好的例子，通过选择性购买和处置来升级他们的房地产。Spencer（1998）警告说，然而，并不是所有的机构所有者在其遗产中都遵循一致的策略，通常会根据当地的情况来对待单个资产。
在目前私人拥有的80％以上的农村土地中个人，家庭信托和公司，占很大比例仍在少数所有者手中。尽管没有办法确定他引用的区域，这些区域是从各种各样的渠道收集来的，但Cahill（2001）列出了2001年英国最大的100个私人所有者。在这100个私有所有者中，有73个被归类为家乡县。 苏格兰虽然有许多土地在其本国以外的地方，包括爱尔兰共和国的一小部分。就面积而言，最大的是布克卢奇公爵和昆斯伯里（109,632公顷）。这100人组成的小组合起来拥有近200万公顷的土地，约占8.2％英国的陆地表面。卡希尔（Cahill）还按其持股价值列出前100名。这份清单受有价值但面积很小的城市房地产的影响很大，这里的威斯敏斯特公爵（115亿英镑）位居榜首。 按价值排名前100名的土地所有者中，只有17个被归为苏格兰的家乡县。
这块土地的大部分都存放在大型乡村庄园中，通常以家庭或非家庭信托的形式，主要在房东－租户制度下进行管理。自19世纪末以来，这些庄园中的绝大部分面积已大幅下降，许多已经不复存在，但总的来说，最大的庄园最有能力抵抗衰退。 通常的模式是先卖掉边远的庄园，然后扩大家庭农场的规模，最后失去主要房屋周围的公园（见克莱曼森，1982；普林斯，2008）。
更少有人详细了解业主职业的各种形式。诺斯菲尔德报告( 1979 )利用3次小样本调查的资料，得出了大多数小占有者占有的财产(中小型家庭农场)是以单一所有权或联合所有权持有，但认为这种形式正在衰落，尤其是在较大的农场或城市边缘土地使用竞争激烈的地区(另见Munton和Marsden，1991a )。避税助长了家庭伙伴关系的建立，甚至lsquo;财政rsquo;租佃。这些形式往往使受益利益与管理控制相距甚远，当未参与原协议的当事人取得财产上的合法利益时，会在随后的继承下产生特殊的困难。
3.2改变占用格局
不断变化的占有者占用格局在整个20世纪一直增加到80年代，70年代末达到约57 %的耕地。即便如此，诺斯菲尔德委员会也认为这一比例太低，因为MAFF的回报包括不在lsquo;臂长rsquo;的租佃，例如一家家庭耕作公司向其股东出租土地。这使得委员会得出的结论是，在最广泛的意义上，“至少60 %甚至可能65 %的农业区是lsquo;所有者占领rsquo;的(要么通过经理人手中耕作，要么通过合伙企业耕作，要么由所有者或其家庭直接耕作)。剩下的35 % ~ 40 %被商业允许
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